🤝 ליווי עסקאות קומבינציה: ברית מנצחת בנדל"ן
עסקת קומבינציה (Combination Deal) היא אחת מצורות ההתקשרות המורכבות והאסטרטגיות ביותר בעולם הנדל"ן. היא מהווה גשר בין בעלי קרקע ליזמים וקבלנים, ומאפשרת מימוש פוטנציאל בנייה משמעותי ללא צורך בהזרמת הון ראשוני מצד בעל הקרקע.
עם זאת, מורכבותן הפיננסית, התכנונית והמיסויית הופכת ליווי מקצועי של שמאי מקרקעין לבלתי נפרד מהצלחת העסקה.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא הסכם שבו בעל קרקע מוכר חלק מזכויותיו במגרש ליזם או לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בנייה – כלומר, יחידות דיור או שטחים בנויים בפרויקט העתידי שיוקם על הקרקע (בדרך כלל באחוזים מהשטח הכולל, לדוגמה: 40% לבעל הקרקע ו-60% ליזם).
האתגרים המרכזיים בעסקת קומבינציה:
קביעת היחס הנכון (Mix): מהו אחוז הדירות (או השטח) המגיע לבעל הקרקע? זהו לב העסקה ודורש ניתוח שווי קרקע מדויק מול שווי הבנייה והרווח היזמי.
היבטי מיסוי (מע"מ ומס שבח): העסקה מחייבת דיווח על מכירת חלק מהקרקע ותשלום מס שבח בגינה. ניתוח שווי העסקה לצורכי מס הוא קריטי.
בטחונות וחלוקה תכנונית: הבטחת זכויות בעל הקרקע והגדרת מיקומן וגודלן המדויק של היחידות שיקבל.
💼 הליווי השמאי שלנו בעסקאות קומבינציה
תפקידנו כשמאי מקרקעין מוסמך הוא להבטיח שבעל הקרקע יקבל את התמורה המקסימלית וההוגנת ביותר עבור הזכויות שהוא מוסר, תוך ניהול סיכונים וטיפול נכון בהיבטי המס.
1. ניתוח כדאיות כלכלית וקביעת יחס הקומבינציה (The Mix)
בדיקת היתכנות מעמיקה: אנו בוחנים את כל הפרמטרים התכנוניים (זכויות בנייה מאושרות, פוטנציאל להגדלה עתידית) ואת תנאי השוק המקומיים.
הערכת שווי הקרקע: קביעת שווי השוק המדויק של הקרקע לפני הבנייה.
ניתוח כלכלי ליזם: הערכת עלויות הבנייה, שווי הדירות העתידיות, והרווח היזמי הראוי.
קביעת היחס ההוגן: גיבוש המלצה מקצועית ליחס הקומבינציה (אחוז התמורה לבעל הקרקע) המבטיח את מיקסום התמורה שלו אל מול הפרויקט.
2. שומה לצורכי מס שבח ומע"מ
במסגרת עסקת קומבינציה, בעל הקרקע משלם מס שבח על החלק שנמכר ליזם, ומקבל תמורה בעין (דירות). קביעת השווי לצורכי מס היא מורכבת ומחייבת שומה מקצועית:
הערכת שווי התמורה בעין: קביעת שווי השוק של יחידות הדיור שבעל הקרקע יקבל לידיו. זהו הבסיס לחישוב מס השבח.
חיסכון במיסוי: שומה מקצועית נכונה מאפשרת לבעל הקרקע לקבל אישור מרשויות המס על שווי העסקה, ובכך להפחית משמעותית את חבות מס השבח (במיוחד אם חלק מהתמורה נובע מזכויות קיימות או ודאיות).
התייחסות למע"מ: ניתוח ההשלכות של חוק מע"מ ואיך הוא משפיע על העסקה (במיוחד אם בעל הקרקע הוא "עוסק").
3. ליווי תכנוני ומשפטי מול הגורמים השונים
תיאור נכסים קונקרטיים: בשלב החתימה, אנו מסייעים בהגדרת איכות, גודל, מיקום ומפרט הדירות הספציפיות שיימסרו לבעל הקרקע, כדי לוודא שאינו מקבל את היחידות הפחות אטרקטיביות בפרויקט.
בחינת הבטוחות: סיוע בהערכת שווי הבטוחות (כגון שטרות חוב או ערבויות) שהיזם מציע, בהתאם לשווי העסקה.
מול רשויות: ייצוג בעל הקרקע בדיונים מול רשויות מיסוי מקרקעין או בהליכי השגה, להבטחת התשלום ההוגן ביותר.
🎯 למי מתאים השירות?
בעלי קרקעות פרטיים המעוניינים לממש את הקרקע שלהם באמצעות בנייה חדשה ולקבל דירות גמורות.
קבוצות בעלי דירות בבניין ישן המעוניינים לבצע פרויקט התחדשות עירונית (כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי), המחייב ניתוח קומבינציה מורכב.
יזמים וקבלנים המעוניינים לקבל חוות דעת שמאיות אובייקטיביות ומקובלות לצורך ליווי בנקאי והגשה לרשויות המס.
אנו מלווים את העסקה מתחילתה ועד קבלת המפתח, כדי להבטיח שהנכס שלך יהפוך להצלחה פיננסית.
