נכסי נדל״ן רבים מוחזקים בבעלות משותפת – בין אם מדובר בשותפים עסקיים, בני משפחה או זוגות.
בעלות משותפת עלולה להוביל לעיתים לסכסוכים ואי הסכמות. למקרים כאלה קיים מנגנון חוקי לפירוק שיתוף:
מה קובע החוק?
סעיף 37 לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לדרוש פירוק שיתוף בכל עת.
אם לא קיים הסכם בין השותפים המגדיר מנגנון לפירוק השיתוף, בית המשפט יכריע על הדרך המתאימה.
דרכי פירוק שיתוף עיקריות:
- חלוקה בעין – חלוקה ישירה של הנכס בין השותפים (מועדפת לפי החוק).
- מכירה לצד ג׳ – במקרים בהם הנכס אינו ניתן לחלוקה או חלוקה ישירה עלולה לגרום להפסד כלכלי.
התמורה מהעסקה מחולקת בין השותפים.
תפקיד שמאי מקרקעין בפירוק שיתוף:
שמאי מקרקעין מוסמך מהווה את הסמכות המקצועית לקביעת שווי הנכסים במקרקעין המוחזקים בבעלות משותפת.
מה כולל תפקיד השמאי?
- בדיקה של המצב התכנוני של הנכס, לצד ההיבט המשפטי והפיזי.
- קביעה אם ניתן לבצע ״חלוקה בעין״ – חלוקה ישירה של הנכס בין השותפים, או פירוק על פי חלוקת שווי.
- במקרים של חלוקה בעין, קביעת תשלומי איזון בין השותפים, במידת הצורך.
- במקרים של חלוקת שווי, קביעת ערך הנכס לצורך חלוקת התמורה בין השותפים.
בסיום עבודתו, שמאי מקרקעין מספק דוח שומה מקצועי, הכולל את שווי הנכס על חלקיו השונים ואת יחס החלוקה בהתאם לבעלות המשותפת.
לפי החוק, כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את חלקו בכל עת, גם אם מדובר בנתח קטן מהזכויות.
עם זאת, הסכמת השותפים מקלה מאוד על התהליך ומאפשרת לבצע את פירוק השיתוף במהירות וביעילות.
חלוקה בעין
חלוקה בעין מתבצעת כאשר ניתן להפריד את הנכס פיזית לחלקים בהתאם לבעלות השותפים.
הליך זה נחשב לאידיאלי שכן כל שותף מקבל את החלק הפיזי של הנכס המשקף את זכויותיו.
בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון במידה והחלקים אינם שווים בערכם.
לדוגמה, בבעלות זוג יש שתי דירות בשווי שונה, אך זכויות השותפים שוות – השותף המקבל את הדירה היקרה יותר ישלם תשלום איזון להשוואת חלקי הבעלות.
חלוקת שווי
כאשר חלוקה פיזית אינה אפשרית או אינה יעילה, מתבצעת חלוקת שווי של הנכס על פי אחוזי הבעלות של כל שותף.
במקרה זה, בין אם הנכס נמכר לצד שלישי או לאחד השותפים, התמורה מתחלקת ביחסיות לפי חלקי הבעלות במקרקעין.
אם אתם צריכים לפרק שותפות, צרו קשר עם משרדנו ואנו נדאג לבצע חוות דעת לפירוק שיתוף במקרקעין באופן המקצועי ביותר.
